Zrozumienie Fannie Mae i Freddie Mac

Federal National Mortgage Association („Fannie Mae”) i Federal Home Mortgage Corporation („Freddie Mac„) zostały wyczarterowane przez Kongres stworzyć wtórny rynek mieszkaniowych pożyczek hipotecznych. Są uważani za „przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd” (GSE), ponieważ Kongres zezwolił na ich utworzenie i ustanowił ich cele publiczne.

Fannie Mae i Freddie Mac są największymi źródłami finansowania budownictwa mieszkaniowego w Stanach Zjednoczonych. Oto jak to działa:

• Zabezpieczasz hipotekę na kup dom.
• Twój pożyczkodawca prawdopodobnie odsprzedaje tę hipotekę Fannie Mae lub Freddie Mac.
• Fannie Mae i Freddie Mac albo trzymają hipoteki w swoich portfelach, albo pakują pożyczki w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), które następnie sprzedają publicznie.

Teoria polega na tym, że Fannie Mae i Freddie Mac, oferując tę ​​usługę, przyciągają inwestorzy kto inaczej nie zainwestowałby środków na rynku kredytów hipotecznych. Teoretycznie zwiększa to pulę pieniędzy dostępnych dla potencjalnych właścicieli domów.

Mimo że Fannie Mae i Freddie Mac były czarterowane w Kongresie, są to również prywatne korporacje będące własnością akcjonariuszy. Zostały one uregulowane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w USA odpowiednio od 1968 i 1989 roku.
Fannie Mae ma jednak ponad 40 lat. Prezydent Franklin Delano Roosevelt's Nowa umowa utworzyła Fannie Mae w 1938 r., aby pomóc w szybkim uruchomieniu krajowego rynku mieszkaniowego po wielkim kryzysie. Freddie Mac urodził się w 1970 roku.
W 2007, EconoBrowser zauważył, że dziś „nie ma wyraźnej gwarancji rządowej na ich dług”. We wrześniu 2008 r. Rząd USA przejął zarówno Fannie Mae, jak i Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

W 2007 r. Izba przyjęła H.R. 1427, pakiet reform regulacyjnych GSE. Następnie generał-kontroler David Walker stwierdził w zeznaniu Senatu, że „[A] pojedynczy regulator GSE może być bardziej niezależne, obiektywne, wydajne i skuteczne niż oddzielne organy regulacyjne i mogłyby być bardziej znaczące niż oba sam. Uważamy, że można osiągnąć cenne synergie, a wiedzę fachową w zakresie oceny zarządzania ryzykiem GSE można łatwiej dzielić w ramach jednej agencji. ”

ZA kryzys kredytów hipotecznych subprime wystąpił w Stanach Zjednoczonych w latach 2007–2010, częściowo w wyniku słabnącej gospodarki, ale także jako bańka mieszkaniowa, która spowodowała, że ​​ceny mieszkań rosły coraz bardziej. Domy były duże, ich ceny były wysokie, ale hipoteki były tanie i łatwe do zdobycia, a panujące teoria nieruchomości polegała na tym, że rozsądnie było kupić (znacznie) więcej domu niż potrzebowałeś, ponieważ był solidny inwestycja. Gdyby chcieli, kupujący mogliby refinansować lub sprzedać dom, ponieważ cena byłaby wyższa niż w momencie zakupu.

Skoncentrowanie się Fannie i Freddiego na amerykańskich hipotekach mieszkaniowych w połączeniu z ich wysoką dźwignią okazało się receptą na katastrofę. Kiedy doszło do nieuniknionego załamania cen domów, spowodowało to skokowy wzrost niespłaconych kredytów hipotecznych, a Fannie i Freddie byli z setkami tysięcy podwodnych hipotek domowych - ludzie byli winni swoim domom więcej, a czasem nawet więcej, niż domy wartość. Sytuacja ta znacznie przyczyniła się do recesji w 2008 r.

Do połowy 2008 r. Obie firmy powiększyły swoje aktywa do prawie 1,8 bln USD w połączonych aktywach i 3,7 bln USD w połączonych pozabilansowych poręczeniach kredytowych netto. W tym samym okresie odnotowali jednak straty w wysokości 14,2 miliarda dolarów, a ich łączny kapitał stanowił jedynie około 1 procent ekspozycji na ryzyko związane z hipoteką. Pomimo wysiłków latem 2008 r. W celu wsparcia upadających GSE (ustawa o mieszkalnictwie i ożywieniu gospodarczym z 30 lipca tymczasowo dała rządowi USA nieograniczone uprawnienia inwestycyjne), do września. 6, 2008, GSE posiadały lub gwarantowały 5,2 bln USD długu hipotecznego.

We wrześniu 6, Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa umieściła Fannie Mae i Freddie Mac w konserwatorium, biorąc kontrola nad obiema firmami i zawieranie z nimi umów uprzywilejowanych zakupów uprzywilejowanych instytucja. Podatnik z USA ostatecznie wypłacił dwóm GSE pomoc w wysokości 187 miliardów dolarów.

Jednym z warunków ratowania była poprawa jakości kredytów mieszkaniowych wspieranych przez Fannie Mae i Freddie Mac. Badania ekonomistów Dongshin Kim i Abraham Park zgłoszone w 2017 r. Wskazują, że jakość pokryzysowa kredyty są rzeczywiście wyższe, szczególnie w zakresie wymagań dotyczących poziomu wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) oraz ocen kredytowych (FICO). Jednocześnie wymogi dotyczące wartości kredytu (LTV) zostały złagodzone od 2008 r., Co pozwala na stały wzrost liczby kredytów kupujących po raz pierwszy.

Do 2017 r. Fannie i Freddie spłacili 266 miliardów dolarów amerykańskiemu skarbowi, dzięki czemu ich pomoc była ogromnym sukcesem; i rynek mieszkaniowy poprawił się. Jednak Kim i Park sugerują, że dalsze monitorowanie jakości hipotek byłoby rozsądne. Podczas gdy FICO i DTI są wskaźnikami zdolności kredytobiorcy do terminowej spłaty kredytów hipotecznych, LTV jest wskaźnikiem gotowości kredytobiorcy do spłaty. Kiedy wartość domu spadnie poniżej salda kredytu, ludzie są mniej skłonni do spłacenia kredytu hipotecznego.

• Boyd, Richard. "Wracasz do GSE? Bailouts, amerykańska polityka mieszkaniowa i sprawa moralna Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11–36. Wydrukować.
• Ducas, John V. Kryzys hipoteczny subprime 2007–2010. Historia Rezerwy Federalnej. 22 listopada 2013 r.
• Rama, W. Scott i in. "Ratunek Fannie Mae i Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25–52. Wydrukować.
• Kim, Dongshin i Abraham Park. "Jak brzmi odzyskanie Fannie Mae i Freddie Mac? Czy istnieją luki w zabezpieczeniach historii do powtórzenia?" Graziadio Business Review 20 (2017). Wydrukować.
• Omówienie produktu przez Agencję / Rząd Sponsorowane Przedsiębiorstwa (GSE) 200
• Jakie są początki Freddie Mac i Fannie Mae?