Przegląd gentryfikacji

Gentryfikacja jest definiowana jako proces, w którym osoby zamożniejsze (głównie osoby o średnim dochodzie) wprowadzają się, odnawiają i odnawiają mieszkania, a czasem firmy w śródmieścia lub inne zniszczone obszary dawniej zamieszkiwane przez biedniejszych ludzi.

Jako taka, gentryfikacja wpływa na demografię obszaru, ponieważ wzrost liczby osób i rodzin o średnich dochodach często powoduje ogólny spadek mniejszości rasowych. Ponadto wielkość gospodarstw domowych maleje, ponieważ rodziny o niskich dochodach zastępowane są przez młode samotne osoby i pary, które chcą być bliżej swojej pracy i aktywności w rdzeń miejski.

Rynek nieruchomości zmienia się również, gdy następuje gentryfikacja, ponieważ wzrost czynszów i cen mieszkań zwiększa eksmisje. Kiedy to się stanie, jednostki najmu są często zamieniane na mieszkania lub luksusowe mieszkania dostępne do zakupu. W miarę zmian nieruchomości zmienia się także użytkowanie gruntów. Przed gentryfikacją obszary te zazwyczaj składają się z mieszkań o niskich dochodach, a czasem z przemysłu lekkiego. Po tym nadal są mieszkania, ale zwykle są to wysokiej klasy, wraz z biurami, sklepami, restauracjami i innymi formami rozrywki.

Wreszcie, z powodu tych zmian, gentryfikacja znacząco wpływa na kulturę i charakter danego obszaru, przez co gentryfikacja jest kontrowersyjnym procesem.

Odkąd Glass wymyślił ten termin, podejmowano liczne próby wyjaśnienia, dlaczego występuje gentryfikacja. Niektóre z najwcześniejszych prób wyjaśnienia tego dotyczą teorii dotyczących produkcji i konsumpcji.

Teoria po stronie produkcji związana jest z geografem Neilem Smithem, który wyjaśnia gentryfikację opartą na relacji między pieniędzmi a produkcją. Smith powiedział, że niskie czynsze na obszarach podmiejskich po II wojnie światowej doprowadziły do ​​przeniesienia kapitału na te obszary, w przeciwieństwie do miast wewnętrznych. W rezultacie obszary miejskie zostały porzucone, a wartość gruntów spadła, a wartość gruntów w przedmieścia wzrosła. Smith następnie wymyślił swoją teorię luki czynszowej i wykorzystał ją do wyjaśnienia procesu gentryfikacji.

Sama teoria różnic czynszowych opisuje nierówność między ceną gruntów przy ich obecnym użytkowaniu a potencjalną ceną, jaką kawałek ziemi mógłby uzyskać przy „Wyższe i lepsze wykorzystanie”. Korzystając ze swojej teorii, Smith argumentował, że gdy różnica w czynszach będzie wystarczająco duża, deweloperzy zobaczą potencjalny zysk z przebudowy śródmieścia obszary. Zysk osiągnięty dzięki przebudowie w tych obszarach wypełnia lukę czynszową, prowadząc do wyższych czynszów, najmu i hipotek. Zatem wzrost zysków związany z teorią Smitha prowadzi do gentryfikacji.

Teoria po stronie konsumpcji, wyznawana przez geograf David Ley, wyjaśnia cechy gentryfikacji ludzi i ich konsumpcji w przeciwieństwie do rynku. Mówi się, że osoby te wykonują zaawansowane usługi (na przykład są lekarzami i / lub prawnikami), lubią sztukę i wypoczynek, domagają się udogodnień i dbają o estetykę w swoich miastach. Gentryfikacja pozwala na takie zmiany i zaspokaja tę populację.

Z czasem ci pionierzy miejscy pomagają przebudowywać i „naprawiać” zaniedbane obszary. Po tym, ceny rosną, a obecni tam ludzie o niższych dochodach są wyceniani i zastępowani ludźmi o średnich i wyższych dochodach. Ci ludzie żądają następnie większych udogodnień i zasobów mieszkaniowych, a firmy zmieniają się, by im sprostać, ponownie podnosząc ceny.

Te rosnące ceny zmuszają następnie resztę populacji osób o niższych dochodach i przyciąga więcej osób o średnich i wyższych dochodach, co utrwala cykl gentryfikacji.

Największą krytyką gentryfikacji jest jednak przesiedlenie pierwotnych mieszkańców przebudowanego obszaru. Ponieważ gentryfikowane obszary często znajdują się w zaniedbanym rdzeniu miejskim, mieszkańcy o niskich dochodach są ostatecznie wyceniani i czasami nie mają dokąd pójść. Ponadto sieci detaliczne, usługi i sieci społecznościowe są również wyceniane i zastępowane przez wyższej klasy sklepy i usługi. Ten aspekt gentryfikacji powoduje największe napięcie między mieszkańcami a deweloperami.

Mimo tych krytyek gentryfikacja ma kilka zalet. Ponieważ często prowadzi to do tego, że ludzie są właścicielami swoich domów zamiast wynajmować mieszkanie, czasami może to prowadzić do większej stabilności lokalnego obszaru. Powoduje to również wzrost popytu na mieszkania, więc jest mniej wolnych nieruchomości. Wreszcie, zwolennicy gentryfikacji twierdzą, że ze względu na zwiększoną obecność mieszkańców w centrum miasta działają tam firmy, ponieważ w okolicy jest więcej ludzi.

Niezależnie od tego, czy jest to postrzegane jako pozytywne czy negatywne, nie ma wątpliwości, że gentryfikowane obszary stają się ważnymi elementami struktury miast na całym świecie.