7 najważniejszych wybitnych spraw domenowych

Eminent domain to czynność polegająca na przejęciu prywatnej własności na użytek publiczny. Wyliczone w Piąta poprawka Konstytucji Stanów Zjednoczonych, daje stanom i rządowi federalnemu prawo do zajęcia nieruchomości do użytku publicznego w zamian za sprawiedliwą rekompensatę (na podstawie uczciwej wartości rynkowej za kawałek ziemi). Koncepcja wybitnej dziedziny związana jest z funkcjonalnością rządu, ponieważ rząd musi nabywać nieruchomości pod infrastrukturę i usługi, takie jak szkoły publiczne, obiekty użyteczności publicznej, parki i tranzyt operacje.

Siedem kluczowych spraw sądowych w XIX i XX wieku pozwoliło sądownictwu zdefiniować wybitną dziedzinę. Najbardziej znaczące wyzwania domenowe koncentrują się na tym, czy ziemie zostały zajęte w celu, który kwalifikuje się jako „użytek publiczny” i czy zapewniona rekompensata była „sprawiedliwa”.

Kohl v. Stany Zjednoczone (1875) była pierwszą sprawą Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych, która oceniła wybitne uprawnienia rządu federalnego. Rząd zajął część ziemi składającego petycję bez odszkodowania w celu budowy urzędu pocztowego, urzędu celnego i innych obiektów rządowych w Cincinnati, Ohio. Składający petycję twierdzili, że sąd nie był właściwy, bez którego rząd nie byłby w stanie uzyskać ziemi odpowiednie ustawodawstwo, a rząd powinien wcześniej zaakceptować niezależną ocenę wartości gruntów kompensujące.

W decyzji wydanej przez Justice Strong sąd orzekł na korzyść rządu. Według opinii większości, wybitna domena jest podstawową i niezbędną władzą przyznaną rządowi poprzez Konstytucję. Rząd może opracować ustawodawstwo w celu dalszego zdefiniowania wybitnej dziedziny, ale ustawodawstwo nie jest wymagane do korzystania z władzy.

W opinii większości Justice Strong napisał:

„Jeśli w rządzie federalnym istnieje prawo do znaczącej domeny, jest to prawo, z którego można skorzystać w obrębie państw, o ile jest to konieczne do korzystania z uprawnień przyznanych mu przez Konstytucja."

W Stany Zjednoczone przeciwko. Gettysburg Electric Railroad Company (1896), Kongres wykorzystał wybitną domenę do potępienia bitwy pod Gettysburgiem w Pensylwanii. Firma Gettysburg Railroad Company, która posiadała grunty na obszarze skazanym, pozwała rząd, twierdząc, że skazanie naruszyło ich prawo do piątej poprawki.

Większość orzekła, że ​​dopóki spółka kolejowa otrzyma godziwą wartość rynkową za grunt, potępienie będzie zgodne z prawem. Jeśli chodzi o wykorzystanie publiczne, Justice Peckham w imieniu większości napisał: „Nie należy brać wąskiego spojrzenia na charakter tego proponowanego zastosowania. Uważamy, że jego narodowy charakter i znaczenie są jasne. ” Ponadto sąd orzekł, że ilość ziemi potrzebna w każdym znaczącym zajęciu domeny zależy od prawodawcy, a nie od Sąd.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. przeciwko. Miasto Chicago (1897) włączyli klauzulę przyjęcia piątej poprawki, korzystając z Czternasta poprawka. Przed tą sprawą państwa korzystały z wybitnych uprawnień domenowych nieuregulowanych w piątej poprawce. Oznacza to, że stany mogły zająć nieruchomości do użytku publicznego bez rekompensaty.

W latach 90. XIX wieku miasto Chicago zamierzało połączyć odcinek drogi, chociaż oznaczało to przecięcie prywatnej własności. Miasto potępiło ziemię w drodze petycji sądowej i wypłaciło sprawiedliwe odszkodowanie właścicielom nieruchomości. Quincy Railroad Corporation była właścicielem części skazanego terenu i otrzymała 1 $ za przejęcie, co skłoniło linię kolejową do odwołania się od wyroku.

W decyzji 7-1 wydanej przez sędziego Harlana sąd orzekł, że państwo może zająć grunty pod wybitną domeną, jeśli pierwotni właściciele otrzymają sprawiedliwą rekompensatę. Przejęcie gruntów przez spółkę Railroad Company nie pozbawiło firmy jej użytkowania. Ulica przecięła jedynie tory kolejowe i nie spowodowała ich usunięcia. Dlatego 1 USD był tylko rekompensatą.

W 1945 r. Kongres utworzył District of Columbia Redevelopment Land Agency, aby zezwolić na zajęcie „zepsutych” dzielnic mieszkaniowych w celu przebudowy. Berman był właścicielem domu towarowego w okolicy przeznaczonej na przebudowę i nie chciał, aby jego własność została zajęta wraz z terenem „zepsutym”. W Berman v. Parker (1954), Berman pozwał na tej podstawie, że District of Columbia Redevelopment Act i przejęcie jego ziemi stanowiło naruszenie jego prawa do należytego procesu.

W jednogłośnej decyzji wydanej przez sędziego Douglasa sąd stwierdził, że zajęcie majątku Bermana nie stanowi naruszenia jego prawa do piątej poprawki. Piąta poprawka nie precyzuje, do czego grunt musi być wykorzystywany poza „użytecznością publiczną”. Kongres ma prawo decydować, do czego wykorzystanie może być, a cel przekształcenia ziemi w budownictwo mieszkaniowe, w szczególności mieszkalnictwo o niskich dochodach, pasuje do ogólnej definicji wpływów klauzula.

Większość opinii sędziego Douglasa brzmiała:

„Po rozstrzygnięciu kwestii celu publicznego, ilość i charakter gruntów, które należy zabrać na teren projekt i potrzeba konkretnego traktatu do uzupełnienia zintegrowanego planu zależy od uznania ustawodawcy gałąź."

Penn Central Transportation v. Nowy Jork (1978) poprosił sąd o rozstrzygnięcie, czy ustawa o ochronie zabytków, która ograniczała Penn Station od budowy 50-piętrowego budynku nad nim, była zgodna z konstytucją. Penn Station argumentował, że uniemożliwienie budowy budynku stanowiło nielegalne zajęcie przestrzeni powietrznej przez miasto Nowy Jork, co stanowi naruszenie Piątej Poprawki.

Sąd orzekł w decyzji 6-3, że Prawo Zabytków nie stanowi naruszenia Piątej Poprawki ponieważ ograniczenie budowy 50-piętrowego budynku nie stanowiło przejęcia kubatura. Prawo Zabytków było ściślej związane z zarządzeniem dotyczącym strefowania niż ważna dziedzina, a Nowy Jork miał prawo do ograniczenia budowy w interesie publicznym ochrony „ogólnego dobrobytu” otoczenia powierzchnia. Penn Central Transportation nie mógł udowodnić, że Nowy Jork znacząco „odebrał” nieruchomość po prostu dlatego, że obniżył zdolność ekonomiczną i ingerował w prawa własności.

Hawajska ustawa o reformie gruntów z 1967 r. Miała na celu rozwiązanie problemu nierównej własności gruntów na wyspie. Siedemdziesięciu dwóch prywatnych właścicieli ziemskich posiadało 47% gruntów. Hawaii Housing Authority przeciwko. Midkiff (1984) zwrócił się do sądu o ustalenie, czy stan Hawajów mógłby uchwalić prawo, które miałoby zastosowanie wybitna domena do przejmowania ziemi od leasingodawców (właścicieli nieruchomości) i redystrybucji ich najemcom (nieruchomości) najemcy).

W decyzji 7-1 sąd orzekł, że ustawa o reformie rolnej jest konstytucyjna. Hawaje starały się wykorzystać wybitną domenę, aby zapobiec koncentracji własności prywatnej, co jest ogólnie związane z dobrym demokratycznym rządem. Ponadto ustawodawca stanowy ma taką samą moc decydowania, jak Kongres. Fakt przeniesienia własności z jednej strony prywatnej na drugą nie podważył publicznego charakteru wymiany.

W Kelo przeciwko. City of New London (2005), powód, Kelo, pozwał miasto New London, Connecticut, o zajęcie jej nieruchomości pod wybitną domeną i przeniesienie jej do New London Development Corporation. Susette Kelo i inni w okolicy odmówili sprzedaży swojej prywatnej własności, więc miasto potępiło ją, aby zmusić ich do przyjęcia odszkodowania. Kelo twierdził, że zajęcie jej własności stanowiło naruszenie „publicznego użytku” elementu Piątego Klauzula przyjęcia poprawek, ponieważ grunty zostałyby wykorzystane pod rozwój gospodarczy, który nie jest wyłącznie publiczny. Majątek Kelo nie został „zepsuty” i zostałby przekazany prywatnej firmie w celu rozwoju gospodarczego.

W orzeczeniu 5-4 wydanym przez sędziego Stevensa sąd podtrzymał pewne aspekty swojego orzeczenia w sprawie Berman v. Parker i Hawaii Housing Authority przeciwko. Midkiff. Sąd orzekł, że redystrybucja gruntów była częścią szczegółowego planu gospodarczego, który obejmował użytek publiczny. Chociaż przeniesienie gruntów odbywało się z jednej strony prywatnej na drugą, cel tego przeniesienia - rozwój gospodarczy - służył ostatecznemu celowi publicznemu. W tej sprawie sąd dalej zdefiniował „użytek publiczny”, wyjaśniając, że nie ogranicza się on do dosłownego używania przez społeczeństwo. Termin ten może raczej opisywać pożytek publiczny lub ogólny dobrobyt.

• Kohl v. Stany Zjednoczone, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo przeciwko. New London, 545 U.S. 469 (2005).
• Stany Zjednoczone przeciwko. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. przeciwko. New York City, 438 U.S. 104 (1978).
• Hawaii Housing Auth. v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 U.S. 26 (1954).
• Chicago, B. I Q. R. Co. przeciwko. Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilya. „Historia stojąca za Kelo przeciwko. City of New London. ” The Washington Post, 29 maja 2015 r., www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-tprises-case-came-to-shock-the- conscience-of-the-nation /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• „Historia federalnego wykorzystania znakomitej domeny”. Departament Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych, 15 maja 2015 r., Www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Prawo konstytucyjne. Federalna siła wybitnej domeny. ” Przegląd prawa University of Chicago, vol. 7, nr 1, 1939, ss. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• „Adnotacja 14 - piąta poprawka.” Findlaw, constitution.findlaw.com/amrection5/annotation14.html#f170.