W swojej decyzji 5-4 w przypadku Kelo przeciwko. City of New London, wydany 23 czerwca 2005 r., Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych wydał ważną, choć bardzo kontrowersyjną interpretację władzy rządu „wybitnej domeny” lub władzy rządu do przejmowania ziemi z nieruchomości właściciele.
Władza wybitnej dziedziny jest przyznawana organom rządowym - federalny, stanowe i lokalne - przez Piąta poprawka do Konstytucji Stanów Zjednoczonych, pod prostym zwrotem: „... ani własność prywatna nie może być zabrana do użytku publicznego bez sprawiedliwego odszkodowania”. Mówiąc prosto, rząd może zajmować grunty prywatne, o ile grunty będą wykorzystywane przez społeczeństwo, a właścicielowi płaci się uczciwą cenę za grunt, co zgodnie z poprawką nazywa „po prostu odszkodowanie."
Przed Kelo przeciwko. City of New London, miasta zazwyczaj wykorzystywały swą znaczącą domenę do nabywania nieruchomości dla obiektów wyraźnie przeznaczonych do użytku publicznego, takich jak szkoły, autostrady lub mosty. Chociaż takie wybitne działania w domenie są często postrzegane jako niesmaczne, są one ogólnie akceptowane z powodu ich ogólnej korzyści dla społeczeństwa.
Sprawa Kelo przeciwko. City of New London, wiązał się jednak z nową tendencją wśród miast do wykorzystywania wybitnych domen w celu nabywania gruntów pod przebudowę lub rewitalizację obszarów dotkniętych kryzysem. Zasadniczo wykorzystanie wybitnej dziedziny do celów ekonomicznych, a nie publicznych.
Miasto New London, Connecticut, opracowało plan przebudowy, którego ojcowie mieli nadzieję, że stworzą miejsca pracy i ożywią obszary śródmieścia, generując większe dochody z podatków. Właścicielka nieruchomości Susette Kelo, nawet po złożeniu oferty sprawiedliwego odszkodowania, zakwestionowała tę akcję, twierdząc, że plan miasta dla jej ziemi nie stanowił „użytku publicznego” w ramach piątej poprawki.
W orzeczeniu na korzyść Nowego Londynu Sąd Najwyższy dodatkowo wykazał tendencję do interpretowania „użytku publicznego” jako znacznie szerszego terminu „public celu. ”Trybunał stwierdził ponadto, że wykorzystanie wybitnych dziedzin w celu wspierania rozwoju gospodarczego jest konstytucyjnie dopuszczalne na podstawie piątego Poprawka.
Nawet po wydaniu orzeczenia Sądu Najwyższego w Kelo znaczna większość wybitnych działań domenowych, jak to miało miejsce w przeszłości, będzie obejmować grunty przeznaczone wyłącznie do użytku publicznego.
Typowy znakomity proces domeny
Chociaż dokładne szczegóły dotyczące nabywania nieruchomości przez wybitne domeny różnią się w zależności od jurysdykcji, proces ogólnie działa w ten sposób:
- Właściciel nieruchomości jest powiadamiany pocztą, a wkrótce odwiedzi go pracownik rządowy, często agent „pierwszeństwa drogi”, który wyjaśni dalej, dlaczego nieruchomość właściciela jest potrzebna.
- Rząd wyznaczy niezależnego rzeczoznawcę do oceny gruntu i zaproponuje uczciwą cenę, aby zapłacić właścicielowi gruntu za jego grunt - „sprawiedliwą rekompensatę”.
- Właściciel nieruchomości i rząd mogą negocjować w celu ustalenia ostatecznej ceny do zapłaty właścicielowi nieruchomości. W niektórych przypadkach sędzia lub arbiter wyznaczony przez sąd zostanie wezwany do nadzorowania negocjacji.
- Właścicielowi płaci się uzgodnioną cenę, a własność nieruchomości przechodzi na rząd.
Od czasu decyzji Kelo
Decyzja Sądu Najwyższego przeciwko Kelo i jej sąsiadom wywołała ogólnonarodowe oburzenie przeciwko nieuczciwemu narzucaniu wybitnej domeny przez samorządy. Od czasu decyzji Kelo osiem państwowych sądów najwyższych i 43 ustawodawców stanowych podjęło działania w celu wzmocnienia ochrony praw własności prywatnej. Wiele sondaży przeprowadzonych od czasu Kelo wykazało, że znaczna większość Amerykanów popiera wysiłki zmierzające do zmiany prawa w celu lepszej ochrony właścicieli domów i małych firm. Ponadto od czasu orzeczenia Kelo w czerwcu 2005 r. Działacze obywatelscy pokonali 44 projekty, które oni uważa się, że reprezentuje nadużycia związane z wybitną domeną wyłącznie w celu czerpania korzyści z rozwoju prywatnego nad publicznym zainteresowania.
Dzisiaj projekt przebudowy gospodarczej Nowego Londynu okazał się ponurą porażką. Pomimo wydatków w wysokości prawie 80 milionów dolarów na pieniądze podatników, nie dokonano żadnej nowej budowy, a sąsiedztwo Susette Kelo jest teraz jałowym polem. W 2009 r. Ogłosił to gigant branży farmaceutycznej Pfizer, siła napędowa planu rozwoju gospodarczego a 1400 obiecanych miejsc pracy opuściło Nowy Londyn na dobre, podobnie jak ulgi podatkowe zapewniane przez miasto przedawniony.