W maju 2003 r. Departament USA Mieszkaniowy i Urban Development (HUD) wydały rozporządzenie federalne mające na celu ochronę potencjalnych nabywców domów przed potencjalnie drapieżnymi praktykami kredytowymi związanymi z procesem „przerzucania” hipotek mieszkaniowych ubezpieczonych przez Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA).
Dzięki tej zasadzie nabywcy domów mogą „czuć się pewni, że są chronieni przed pozbawionymi skrupułów praktykami”, powiedział ówczesny sekretarz HUD Mel Martinez. „Ta ostatnia reguła stanowi ważny krok w naszych wysiłkach na rzecz wyeliminowania drapieżnych praktyk pożyczkowych” - powiedział w komunikacie prasowym.
Zasadniczo „odwracanie” jest rodzajem nieruchomość strategia inwestycyjna, w której inwestor kupuje domy lub nieruchomości wyłącznie w celu ich odsprzedaży z zyskiem. Zysk inwestora generowany jest przez podwyższone przyszłe ceny sprzedaży, które pojawiają się w wyniku rosnącego rynku mieszkaniowego, remontów i ulepszeń kapitałowych nieruchomości lub obu tych czynników. Inwestorzy stosujący strategię przerzucania ryzykują straty finansowe z powodu deprecjacji cen podczas spadków na rynku mieszkaniowym.
„Przerzucanie” domu staje się obelżywą praktyką, gdy nieruchomość jest sztucznie odsprzedawana z dużym zyskiem zawyżona cena natychmiast po nabyciu przez sprzedawcę z niewielką lub żadną znaczącą poprawą w stosunku do własność. Według HUD, drapieżne pożyczki mają miejsce, gdy niczego niepodejrzewający nabywcy domów płacą cenę znacznie wyższą niż jego wartości rynkowej lub zaciągnąć kredyt hipoteczny według nieuzasadnionych zawyżonych stóp procentowych, kosztów zamknięcia lub obie.
Nie należy mylić z legalnym przerzucaniem
Termin „przerzucanie” w tym przypadku nie powinien być mylony z całkowicie legalną i etyczną praktyką kupowania osób znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej lub zniszczony dom, wprowadzając rozległe ulepszenia „potu equity”, aby naprawdę podnieść jego wartość rynkową, a następnie sprzedając go z zyskiem.
Co robi reguła
Zgodnie z przepisami HUD, FR-4615 Zakaz przerzucania nieruchomości w programach ubezpieczenia na wypadek pożyczek jednorodzinnych HUD ”, ostatnio przerzucone domy nie mogą kwalifikować się do ubezpieczenia hipotecznego FHA. Ponadto pozwala FHA wymagać od osób próbujących sprzedać domy z podrzuceniem dodatkowa dokumentacja potwierdzająca, że wyceniona przez rynek wartość godziwa nieruchomości naprawdę wzrosła znacząco. Innymi słowy, udowodnij, że ich zysk ze sprzedaży jest uzasadniony.
Kluczowe postanowienia reguły
Sprzedaż przez właściciela płyty
Tylko właściciel rekordu może sprzedać dom osobie, która otrzyma ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA na pożyczkę; nie może wiązać się z żadną sprzedażą ani cesją umowy sprzedaży, co jest często obserwowane, gdy nabywca domu jest ofiarą drapieżnych praktyk.
Ograniczenia czasowe przy odsprzedaży
- Odsprzedaż dokonana 90 dni po nabyciu nie będzie kwalifikować się do hipoteki ubezpieczonej przez FHA. Analiza FHA ujawniła, że jednym z najbardziej skandalicznych przykładów pożyczania przez drapieżników były „przewroty”, które miały miejsce w bardzo krótkim czasie, często w ciągu kilku dni. W ten sposób „szybkie przewracanie” zostanie wyeliminowane.
- Odsprzedaż zachodząca od 91 do 180 dni będzie się kwalifikować, pod warunkiem że pożyczkodawca otrzyma dodatkowa ocena dokonana przez niezależnego rzeczoznawcę na podstawie ustalonego progu procentowego odsprzedaży przez FHA; próg ten byłby stosunkowo wysoki, aby nie wpłynąć negatywnie na uzasadnione działania rehabilitacyjne, ale nadal zniechęcają pozbawionych skrupułów sprzedawców, pożyczkodawców i rzeczoznawców od prób zmiany własności i oszustwa kupujący. Kredytodawcy mogą również udowodnić, że podwyższona wartość jest wynikiem rekultywacji nieruchomości.
- Odsprzedaż występująca od 90 dni do jednego roku będzie podlegać wymogowi uzyskania dodatkowej kwoty przez pożyczkodawcę dokumentacja potwierdzająca wartość w celu uwzględnienia okoliczności lub lokalizacji, w których HUD identyfikuje przerzucanie właściwości jako problem. Organ ten zastąpiłby wyższy oczekiwany próg ustanowiony dla wyżej wspomnianych 90–180 dni okres i zostanie przywołany, gdy FHA ustali, że w danym przypadku może wystąpić poważne nadużycie miejscowość.
Wyjątki od reguły zapobiegającej przerzucaniu
FHA zezwoli na zniesienie ograniczeń dotyczących przerzucania nieruchomości dla:
- nieruchomości nabyte przez pracodawcę lub agencję przeprowadzkową w związku z przeprowadzką pracownika;
- odsprzedaż przejętej, bankowej nieruchomości przez HUD na jej podstawie program nieruchomości (REO);
- sprzedaż nieruchomości przez inne agencje rządowe USA;
- sprzedaż nieruchomości przez organizacje non-profit zatwierdzone przez HUD do zakupu nieruchomości jednorodzinnych ze zniżką z ograniczeniami odsprzedaży;
- sprzedaż nieruchomości nabytych przez sprzedającego w drodze dziedziczenia;
- sprzedaż nieruchomości przez stanowe i federalne instytucje finansowe oraz przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd;
- sprzedaż nieruchomości przez lokalne i stanowe agencje rządowe; i
- sprzedaż nieruchomości w ramach Ogłoszone przez prezydenta obszary poważnej katastrofy (PDMDA), tylko po wydaniu zawiadomienia o wyjątku od HUD.
Powyższe ograniczenia nie dotyczą budowniczych sprzedających nowo wybudowany dom lub budujących dom dla kredytobiorcy planującego skorzystać z finansowania ubezpieczonego przez FHA.