Gentryfikacja: dlaczego jest to problem?

Gentryfikacja to proces, w którym zamożniejsi ludzie i firmy przenoszą się do historycznie mniej zamożnych dzielnic. Podczas gdy niektórzy specjaliści od urbanistyki twierdzą, że skutki gentryfikacji są czysto korzystne, inni twierdzą, że często powoduje to szkodliwe konsekwencje społeczne, takie jak przesiedlenia rasowe i utrata różnorodność kulturowa.

Definicja, przyczyny i problemy

Chociaż nie ma powszechnie uzgodnionej definicji tego terminu, gentryfikacja jest ogólnie uważana za proces, w wyniku którego dzielnice o niższych dochodach są przekształcane - na lepsze lub gorsze - przez napływ mieszkańców o wyższych dochodach i bardziej dochodowych biznes.

Większość badaczy wskazuje na dwie wzajemnie powiązane społeczno-ekonomiczne przyczyny gentryfikacji. Pierwsza z nich, podaż i popyt, składa się z demograficzny oraz czynniki ekonomiczne, które przyciągają mieszkańców o wyższych dochodach do przeprowadzki do dzielnic o niższych dochodach. Druga przyczyna, polityka publiczna, opisuje zasady i programy opracowane przez decydentów miejskich w celu zachęcania do gentryfikacji jako środka realizacji inicjatyw „odnowy miejskiej”.

Podaż i popyt

Teoria gentryfikacji po stronie podaży opiera się na założeniu, że różne czynniki, takie jak przestępczość, ubóstwo i ogólny brak utrzymania, będą ceny mieszkań w centrum miasta do poziomu, w którym zamożni ludzie z zewnątrz uznają za korzystniejsze, aby je kupić i wyremontować lub zamienić na bardziej wartościowe używa. Mnóstwo tanich domów w połączeniu z wygodnym dostępem do miejsc pracy i usług w centrum miasta sprawia, że ​​dzielnice śródmiejskie w coraz większym stopniu bardziej pożądane niż przedmieścia dla ludzi, którzy są w stanie finansowo przekształcić mieszkania w śródmieściu w droższe nieruchomości do wynajęcia lub jednorodzinne domy.

Demografia pokazała, że ​​młodym, zamożnym, bezdzietnym ludziom coraz bardziej pociąga gentryfikacja dzielnic śródmiejskich. Socjologowie mają dwie teorie na temat tej zmiany kulturowej. W poszukiwaniu większej ilości wolnego czasu młodzi, zamożni pracownicy coraz częściej lokalizują się w centralnych miastach w pobliżu miejsca pracy. Praca fizyczna w przemyśle wytwórczym, która opuściła miasta centralne w latach sześćdziesiątych XX wieku, została zastąpiona pracą w centrach usług finansowych i zaawansowanych technologicznie. Ponieważ są to zazwyczaj wysoko płatne prace umysłowe, dzielnice bliżej centrum miasta przyciągnąć zamożnych ludzi, którzy szukają krótszych dojazdów do pracy i niższych cen mieszkań występujących w okresie starzenia się dzielnice.

Po drugie, gentryfikacja jest napędzana przez zmianę postaw i preferencji kulturowych. Socjolodzy sugerują, że rosnący popyt na mieszkania w centrach miast jest częściowo wynikiem wzrostu postaw antyprzedmiejskich. Wielu bogatych ludzi woli teraz nieodłączny „urok” i „charakter” starszych domów i lubi spędzać wolny czas - i pieniądze - na ich odnowie.

W miarę odnawiania starszych domów poprawia się ogólny charakter okolicy, a coraz więcej sklepów detalicznych otwiera się, aby obsługiwać rosnącą liczbę nowych mieszkańców.

Czynniki polityki rządu

Same czynniki demograficzne i rynek mieszkaniowy rzadko są wystarczające, aby wywołać i utrzymać powszechną gentryfikację. Polityka władz lokalnych, która zachęca zamożnych ludzi do kupowania i ulepszania starszych domów w dzielnicach o niższych dochodach, jest równie ważna. Na przykład polityka oferująca ulgi podatkowe w celu ochrony zabytków lub ulepszenia środowiskowe zachęcają do gentryfikacji. Podobnie federalne programy mające na celu zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych w tradycyjnie „niedostatecznie obsługiwanych obszarach” sprawiają, że kupowanie domów w gentryfikujących dzielnicach jest bardziej atrakcyjne. Wreszcie, federalne programy odbudowy mieszkań publicznych, które zachęcają do zastępowania publicznych projektów mieszkaniowych mniej gęstymi, bardziej zróżnicowane pod względem dochodów budownictwo jednorodzinne sprzyjało gentryfikacji w dzielnicach niegdyś nękanych przez pogarszającą się sytuację społeczną mieszkaniowy.

Chociaż wiele aspektów gentryfikacji jest pozytywnych, proces ten spowodował konflikty rasowe i gospodarcze w wielu amerykańskich miastach. Wyniki gentryfikacji często nieproporcjonalnie przynoszą korzyści przybywającym nabywcom domów, pozostawiając pierwotnych mieszkańców zdegradowanych ekonomicznie i kulturowo.

Przesiedlenie rasowe: de-facto segregation

Wywodzący się z Londynu na początku lat sześćdziesiątych termin gentryfikacja był używany do opisania napływu nowej „szlachty” bogatych ludzi do dzielnic o niskich dochodach. Na przykład w 2001 roku raport Brookings Institute zdefiniował gentryfikację jako „… proces, w wyniku którego dochody są wyższe gospodarstwa domowe wypierają mieszkańców dzielnicy o niskich dochodach, zmieniając jej zasadniczy charakter sąsiedztwo."

Jeszcze niedawno termin ten jest stosowany negatywnie do opisania przykładów „odnowy miejskiej”, w której bogaci - zwykle biali - nowi mieszkańcy są nagradzani za „poprawę” starego, niszczejącego sąsiedztwo kosztem mieszkańców o niższych dochodach - zazwyczaj osób kolorowych - których wypędzają rosnące czynsze oraz zmieniające się cechy ekonomiczne i społeczne sąsiedztwo.

Najczęściej obserwuje się dwie formy przesiedleń rasowych na osiedla mieszkaniowe. Bezpośrednie wysiedlenie ma miejsce, gdy efekt gentryfikacji nie pozwala obecnym mieszkańcom płacić rosnące koszty mieszkania lub gdy mieszkańcy są wypędzani przez działania rządu, takie jak przymusowa sprzedaż przez wybitna domena aby zrobić miejsce dla nowego rozwoju o wyższej wartości. Niektóre istniejące mieszkania mogą również stać się niezdatne do zamieszkania, ponieważ właściciele przestają je utrzymywać, czekając na najlepszy czas na ich sprzedaż do przebudowy.

Pośrednie przesiedlenie rasowe ma miejsce, gdy inne osoby o niskich dochodach nie mogą sobie pozwolić na starsze lokale mieszkalne opuszczane przez mieszkańców o niskich dochodach. Pośrednie wysiedlenie może również wystąpić z powodu działań rządu, takich jak dyskryminujące „wykluczające” przepisy dotyczące stref, które zakazują budowania mieszkań o niskich dochodach.

Osiedlowe wysiedlenie rasowe wynikające z gentryfikacji jest często uważane za formę faktyczna segregacjalub oddzielenie grup ludzi spowodowane okolicznościami, a nie prawem, takim jak Prawa Jima Crowa uchwalona w celu utrzymania segregacji rasowej na południu Ameryki w okresie po wojnie secesyjnej Era odbudowy.

Utrata przystępnego cenowo mieszkania

Brak tanich mieszkań, od dawna stanowiący problem w Stanach Zjednoczonych, pogarsza skutki gentryfikacji. Według raportu z 2018 r. Z Harvard University Joint Center for Housing Studies, prawie jedno na trzy amerykańskie gospodarstwa domowe wydają ponad 30% swoich dochodów na mieszkania, a około 10 milionów gospodarstw domowych wydaje ponad 50% swoich dochodów na mieszkania koszty.

W ramach procesu gentryfikacji starsze, niedrogie budownictwo jednorodzinne jest ulepszane przez przybywających mieszkańców lub zastępowane projektami mieszkaniowymi o wysokim czynszu. Inne aspekty gentryfikacji, takie jak narzucone przez rząd minimalne parcele i rozmiary domów oraz przepisy dotyczące strefowania zakazujące mieszkań, również zmniejszają pulę dostępnych tanich mieszkań.

Dla urbanistów niedrogie mieszkania są nie tylko trudne do stworzenia, ale także do zachowania. Często mając nadzieję na zachęcenie do gentryfikacji, samorządy lokalne czasami zezwalają na wygasanie dotacji i innych zachęt do budowania tanich mieszkań. Po ich wygaśnięciu właściciele mogą swobodnie zamienić swoje niedrogie mieszkania na droższe mieszkania według stawek rynkowych. Z drugiej strony wiele miast wymaga od deweloperów budowy określonego odsetka tanich mieszkań wraz z ich stawkami rynkowymi.

Utrata różnorodności kulturowej

Przemieszczenie kulturowe, często będące produktem ubocznym przesiedleń rasowych, następuje stopniowo, w miarę jak odejście długoletnich mieszkańców zmienia społeczny charakter gentryfikującego się sąsiedztwa. W miarę zamykania się zabytków starej dzielnicy, takich jak historycznie czarne kościoły, okolica traci swoją historię, a jej pozostali od dawna mieszkańcy tracą poczucie przynależności i integracji. Ponieważ sklepy i usługi w coraz większym stopniu zaspokajają potrzeby i cechy nowych mieszkańców, pozostający od dawna mieszkańcy często mają wrażenie, że zostali przemieszczeni, mimo że nadal mieszkają w sąsiedztwie.

Utrata wpływów politycznych

Ponieważ pierwotna ludność o niższych dochodach jest zastępowana przez mieszkańców o wyższych i średnich dochodach, struktura władzy politycznej w gentryfikującym sąsiedztwie również może się zmienić. Nowi lokalni liderzy zaczynają ignorować potrzeby pozostałych długoletnich mieszkańców. Gdy wieloletni mieszkańcy odczuwają, że ich wpływy polityczne znikają, dalej wycofują się z udziału społecznego i stają się bardziej skłonni do fizycznego opuszczania sąsiedztwa.

Przykłady

Podczas gdy gentryfikacja występuje w miastach i miasteczkach w całych Stanach Zjednoczonych, być może jest to najostrzejsza przykłady tego, jak jego skutki mogą być „problemem”, można zobaczyć w Waszyngtonie i Kalifornii Obszar zatoki.

Waszyngton.

Przez dziesięciolecia wielu czarnoskórych Amerykanów czule określało Waszyngton jako „miasto czekolady”, ponieważ ludność miasta była w większości Afroamerykanami. Jednak dane ze spisu ludności USA pokazują, że czarnoskórzy mieszkańcy miasta spadli z 71% populacja do zaledwie 48% w latach 1970-2015, podczas gdy biała populacja wzrosła o 25% w latach w tym samym okresie. W latach 2000-2013 przesiedlono ponad 20 000 czarnych mieszkańców, gdy Waszyngton przeszedł najwyższy w Ameryce wskaźnik gentryfikacji.

Spośród czarnych mieszkańców, którzy pozostali, 23%, prawie 1 na 4 mieszka dziś poniżej granicy nieruchomości. Dla porównania, tylko 3% białych mieszkańców Waszyngtonu żyje w biedzie - najniższy wskaźnik ubóstwa białych w kraju. W międzyczasie liczba posiadaczy domów i liczba dostępnych lokali na wynajem dla długoletnich mieszkańców Waszyngtonu nadal spada.

Obszar Zatoki Kalifornijskiej

W Bay Area w Kalifornii - miastach San Francisco, Oakland i San Jose - następuje szybka wymiana starego robotnika branże i miejsca pracy w firmach technologicznych, medycznych i finansowych w znacznym stopniu wyparły istniejące mieszkańców. Wraz z postępem gentryfikacji rosły koszty mieszkań i wartości gruntów. Aby zmaksymalizować swoje zyski, deweloperzy budowali coraz więcej jednostek na coraz mniejszej nieruchomości do tego stopnia, że ​​Bay Area jest obecnie drugim po Los Angeles najgęstszym obszarem miejskim w Ameryce.

Ze względu na gentryfikację, gwałtownie rosnące koszty mieszkań w Bay Area wypędziły z domów wiele osób kolorowych, starszych i niepełnosprawnych. Od 2010 do 2014 r. Liczba gospodarstw domowych w okolicy o rocznych dochodach wynoszących 100 000 USD lub więcej wzrosła o 17%, podczas gdy gospodarstwa domowe zarabiające mniej zmniejszyły się o 3%.

Zdecydowana większość nowych zamożnych, dobrze opłacanych mieszkańców tego obszaru to biali, a przesiedleńcy to osoby kolorowe, które mają mniejszy dochód na mieszkanie. W rezultacie „tanie mieszkania” praktycznie przestały istnieć w rejonie San Francisco-Oakland. Średni czynsz za jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 750 stóp kwadratowych w San Francisco wynosi obecnie prawie 3000 USD miesięcznie, podczas gdy średnia cena domu jednorodzinnego przekroczyła 1,3 miliona dolarów Zillow.

Bezpośrednio związany z rosnącymi kosztami mieszkań, kolejną konsekwencją gentryfikacji Bay Area był gwałtowny wzrost liczby eksmisji w San Francisco. Od 2009 r. Liczba eksmisji w San Francisco stale rośnie, a najwyższy poziom w latach 2014–2015, kiedy wydano ponad 2000 zawiadomień, co oznacza wzrost o 54,7% w ciągu ostatnich pięciu lat.

Źródła

• Lees, Loretta. „Czytelnik gentryfikacji”. Routledge, 15 kwietnia 2010, ISBN-10: 0415548403.
• Zuk, Miriam. „Gentryfikacja, przesiedlenie i rola inwestycji publicznych”. Literatura urbanistyczna, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
• Richards, Kathleen. „Siły napędzające gentryfikację w Oakland”. East Bay Express19 września 2018 r. https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
• Kennedy, Maureen i Leonard, Paul. „Radzenie sobie ze zmianami sąsiedztwa: podstawa gentryfikacji i wyborów politycznych”. Brookings Institute, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
• Zukin, Sharon. „Śmierć i życie autentycznych miejsc miejskich”. Oxford University Press, 13 maja 2011, ISBN-10: 0199794464.
• Herber, Chris. „Pomiar przystępności cenowej mieszkań: ocena 30-procentowego standardu dochodu”. Wspólne Centra Studiów Mieszkaniowych, Wrzesień 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
• Rusk, David. „Goodbye to Chocolate City”, Centrum zasad D.C., 20 lipca 2017 r. https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.